萬科企穩(wěn)
分類: 最新資訊
禮儀詞典
編輯 : 禮儀知識
發(fā)布 : 04-03
閱讀 :642
經(jīng)歷2021年凈利潤大幅下滑后，萬科在2022年兌現(xiàn)“止跌企穩(wěn)”的承諾。根據(jù)萬科A（000002.SZ）在近日發(fā)布的2022年年報，萬科2022年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入5038.4億元，同比增長11.3%；實(shí)現(xiàn)權(quán)益凈利潤226.2億元，同比增長0.4%。對比利潤普遍下滑的同行，這是一份難得的高分成績單。對比2021年的業(yè)績，也足夠讓萬科股東和萬科管理層松一口氣——萬科完成董事會主席郁亮在2021年業(yè)績發(fā)布會上的承諾“在2022年實(shí)現(xiàn)‘止跌企穩(wěn)，穩(wěn)中有升’”。在業(yè)績發(fā)布會上，萬科管理層沒有時間慶祝，地產(chǎn)寒冬之際，他們需要解答更多關(guān)于“未來”的問題——地產(chǎn)行業(yè)的至暗時刻過去了嗎？萬科業(yè)績企穩(wěn)后，未來靠什么拓展上升空間？經(jīng)營類服務(wù)“付完學(xué)費(fèi)”“我們的結(jié)論是，新房市場沒什么變化，市場仍然處在溫和恢復(fù)的階段，這是我們過去半年以來的觀點(diǎn)，今天看來，我覺得這個觀點(diǎn)還不需要修改?！倍聲飨袅链砣f科A管理層對市場做出了這樣的判斷。郁亮表示，對于未來資產(chǎn)需求，萬科管理層有個非常明確的看法——新房的需求上有天花板，下有保底線。郁亮進(jìn)一步分析稱，一方面住房的存量規(guī)模已經(jīng)很大了，再加上近幾年大規(guī)模建設(shè)的住房也在陸續(xù)交付，在大量的供應(yīng)下，新房市場無法再回到2021年歷史峰值。另一方面，在外部環(huán)境不發(fā)生突發(fā)性變化的情況下，一段時間內(nèi)市場仍能保持12億平米左右的需求。郁亮稱，基于這樣的判斷，市場短期上下的波動都是正常的。但是作為企業(yè)來說，需要認(rèn)清大勢，行業(yè)已經(jīng)再也回不到對住宅開發(fā)過于依賴的階段。對大企業(yè)而言，開發(fā)經(jīng)營服務(wù)并重是個必然的選擇，是沒有其他選擇的。萬科的判斷是，投資經(jīng)營性不動產(chǎn)對投資者的吸引力在逐步加強(qiáng)。以往經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)的回報率低導(dǎo)致這類資產(chǎn)吸引力低，但隨著社會平均收益水平的下降，這種回報率上的差距正在縮小。而相比開發(fā)業(yè)務(wù)，經(jīng)營性不動產(chǎn)能夠創(chuàng)造長期穩(wěn)定的利潤，風(fēng)險低、抗波動能力強(qiáng)，萬科內(nèi)部稱其為“優(yōu)良資產(chǎn)”。此外，隨著相關(guān)的政策、融資渠道的開放，經(jīng)營性業(yè)務(wù)有一個“投、融、建、管、退”的閉環(huán)形成。過去經(jīng)營性不動產(chǎn)最大的問題是太重，現(xiàn)在行業(yè)有了REITS、不動產(chǎn)的私募股權(quán)基金和租賃住房的長期貸款等工具，這個業(yè)務(wù)得以變得更輕，并獲得更大的發(fā)展空間。郁亮表示，基礎(chǔ)設(shè)施完備后，城市里的存量資源可以得到充分利用，變成潛在的業(yè)務(wù)機(jī)會。據(jù)統(tǒng)計，我們國家現(xiàn)在城市里面有4700萬棟建筑，包括住宅、商業(yè)辦公、倉庫和產(chǎn)業(yè)園等等。隨著時間的推移、產(chǎn)業(yè)的發(fā)展變化、老百姓的需求變化，這些資產(chǎn)需要不斷改善提升，這個行業(yè)可以做到“常做常有、常做常新”。“所以對萬科而言，我們會認(rèn)清大勢，會堅持開發(fā)經(jīng)營服務(wù)并重的策略，在確保活下去的情況下，堅持這個戰(zhàn)略，做好我們自己的事情?！庇袅琳f道。事實(shí)上，“開發(fā)經(jīng)營服務(wù)并重”策略，萬科早在10年前開始布局，并為此付了不少“學(xué)費(fèi)”。往前數(shù)8到10年，萬科的經(jīng)營服務(wù)盈利為負(fù)，吃掉了不少利潤。直到2022年為止，萬科把經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)加在一起，對報表貢獻(xiàn)為0，“終于付完了學(xué)費(fèi)”。到2022年，萬科經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)全口徑收入512.6億元，同比增長23.1%。其中萬物云實(shí)現(xiàn)全口徑營業(yè)收入303.2億元，同比增長26.1% ;租賃住宅業(yè)務(wù)營業(yè)收入32.4億元，同比增長12.1%; 物流倉儲營業(yè)收入35.6億元，同比增長17.9% ；商業(yè)業(yè)務(wù)營業(yè)收入87.2億元，同比增長14.3% ；冰雪度假業(yè)務(wù)2022年實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)收入2.8億元，同比增加11%。當(dāng)然，目前經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)對整個集團(tuán)收入占比并不大，郁亮也稱其為“小錢”。“我經(jīng)常會有點(diǎn)分裂，剛談完個幾十億的合作，回頭談個幾十萬的生意。”郁亮坦言，經(jīng)營服務(wù)的業(yè)務(wù)都是賺長錢、小錢，賺辛苦錢的，如果要說在某個單個年度對盈利表、損益表或者收入有重大的改變，還是有難度的。他表示，經(jīng)營類業(yè)務(wù)與開發(fā)業(yè)務(wù)不同，前者是滾雪球的業(yè)務(wù)，是做存量生意的，主要靠的是復(fù)合增長的力量。需要給經(jīng)營服務(wù)一段時間，未來它一定會對萬科的收入、利潤有比較重大的影響。郁亮預(yù)計，今年萬科的經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)加總在一起，還會有兩位數(shù)的增長，利潤會從零開始增長，一定是正向盈利的貢獻(xiàn)。開發(fā)業(yè)務(wù)扛住下行壓力在經(jīng)營類業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)盈利之前，目前萬科的利潤大頭仍來自開發(fā)業(yè)務(wù)。2022年，地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)依然面臨較大的壓力。從銷售端看，第三方數(shù)據(jù)顯示，全年商品房市場出現(xiàn)了有統(tǒng)計數(shù)據(jù)以來最大幅度的下跌，百強(qiáng)房企銷售額同比下降42%，銷售額超千億元的房企數(shù)量較2021年減半。從供給端看，新開工面積降幅擴(kuò)大，房地產(chǎn)開發(fā)投資同比轉(zhuǎn)負(fù)，2022年全國房屋新開工面積同比下降39.4%，降幅較上年擴(kuò)大28個百分點(diǎn)，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降10.0%，為有統(tǒng)計數(shù)據(jù)以來的首次下降。從融資端看，行業(yè)融資能力明顯下降，海外債務(wù)市場功能失效，房企資產(chǎn)負(fù)債表顯著承壓，境內(nèi)債展期規(guī)模創(chuàng)歷史新高，流動性風(fēng)險頻現(xiàn)，并對上下游造成沖擊。面對2022年行業(yè)的深度調(diào)整，萬科扛住了壓力。2022年，萬科開發(fā)業(yè)務(wù)全年實(shí)現(xiàn)合同銷售面積2630萬平方米，合同銷售金額4169.7億元，結(jié)算面積3401.4萬平方米，同比增長9.1%，結(jié)算收入4444.0億元，同比增長10.5%。截至2022年底，萬科繼續(xù)保持“綠檔”，經(jīng)營性現(xiàn)金流連續(xù)14年為正，凈負(fù)債率為43.7%，處于行業(yè)低位。萬科持有貨幣資金1372.1億元，對于短期債務(wù)的覆蓋倍數(shù)為2.1倍。年報顯示，萬科融資成本保持低位，期末長期負(fù)債占比提高至79.5%，新增融資的平均成本為3.88%，存量融資的綜合融資成本為4.06%。身處地產(chǎn)下行周期，經(jīng)營壓力仍然是有的，萬科2022年的毛利率跟隨行業(yè)小幅下降。萬科2022年整體業(yè)務(wù)的稅前毛利率是19.6% ，相比2021年同比下降2.2個百分點(diǎn)。這個毛利率水平居于行業(yè)中等偏上，也是業(yè)內(nèi)少有的“沒有水分”的數(shù)據(jù)。實(shí)際上，萬科2022年開發(fā)業(yè)務(wù)的毛利率大概是20.4%，相比整體毛利率多出一個百分點(diǎn)。萬科執(zhí)行副總裁兼財務(wù)負(fù)責(zé)人楊慧華的解釋是，萬科對于經(jīng)營性業(yè)務(wù)在會計上選擇了更加審慎的處理方法，也就是成本法。在會計上，投資性房地產(chǎn)有兩種后續(xù)計量模式，一是成本模式，二是公允價值計量模式。前者應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定，對投資性房地產(chǎn)計提折舊或攤銷，若存在減值跡象的，還應(yīng)當(dāng)計提減值，會吃掉很大一塊利潤。后者則可以將資產(chǎn)的升值部分計入損益，實(shí)現(xiàn)某種程度上的“紙面富貴”。萬科是上市房企中少數(shù)采用成本法核算的公司，同樣采用成本法模式的還有保利地產(chǎn)、招商蛇口等房企?！俺杀痉磕甓紩写罅康恼叟f攤銷，而且隨著經(jīng)營資產(chǎn)本身開業(yè)的增多，折舊攤銷的量會逐漸增大，其中有相當(dāng)部分是要計入到成本的，所以它會一定程度上會影響整體毛利率的表現(xiàn)?！睏罨廴A表示，折舊攤銷對整體毛利率的影響大概是一個百分點(diǎn)，如果把折舊攤銷還原，萬科2022年整體的毛利率大約是20.6%。分業(yè)務(wù)來看，萬科開發(fā)業(yè)務(wù)目前毛利率是20.4%，這個水平放在現(xiàn)在的行業(yè)可能是中等或偏上的水平，但對比過去確實(shí)有一定程度的下降。楊慧華承認(rèn)，過去兩年特別是2022年，整個行業(yè)銷售大幅下降，銷售端的毛利率還是有相當(dāng)?shù)膲毫Φ摹４送?，房地產(chǎn)結(jié)算有一定的滯后性，隨著銷售資源逐步進(jìn)入到竣工交付，銷售端的壓力會在未來1-2年在結(jié)算端出現(xiàn)反應(yīng)，所以結(jié)算毛利率階段性還是會有一定下滑的壓力?！暗且惨吹?，我們現(xiàn)在新拿的項目投資質(zhì)量很好，我們整體不管是投資兌現(xiàn)度還是盈利表現(xiàn)都還是比較好的。相信經(jīng)過一段時間的調(diào)整，開發(fā)業(yè)務(wù)的毛利率能夠整體穩(wěn)定向好?！睏罨廴A說道。聯(lián)席總裁兼開發(fā)經(jīng)營本部首席合伙人張海表示，萬科現(xiàn)在做的工作首先是穩(wěn)定存量資源的毛利率水平。一部分是在建在售的存量要進(jìn)行量價管理和提升費(fèi)效比，另外土地階段的存量項目，則主要是重新去看產(chǎn)品的定位和投入產(chǎn)出的關(guān)系，希望能通過挖掘不同產(chǎn)品的價值點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品溢價和投入產(chǎn)出比對毛利水平的貢獻(xiàn)。張海表示，新增投資上，萬科也更加謹(jǐn)慎，對操盤團(tuán)隊在產(chǎn)品成本工期的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)上，做了非常明確的要求，這樣確保投資兌現(xiàn)能夠達(dá)成?！澳壳翱?，我們新增投資的毛利水平在20%左右，基本達(dá)到預(yù)期。我認(rèn)為這是一個非常積極的信號?！睆埡Ｕf道。
